Da oltre 30 anni il territorio di Bergamo si distingue per la riflessione sulla questione abitativa, intrecciando strettamente l’ambito sociale a quello urbanistico. Nell’ultimo decennio a Bergamo sono state realizzate e avviate numerose iniziative, sia a regia pubblica, sia di natura privata, che hanno messo al centro il tema dell’abitare, per sostenere le famiglie e anziani in situazioni di fragilità e per avviare verso l’autonomia i giovani e le giovani coppie. L’azione del Comune di Bergamo fa leva in particolare sul rafforzamento del canone concordato, sul canone convenzionato e sull’housing sociale. Il Comune lavora in sinergia all’Ambito di Bergamo (che comprende, oltre a Bergamo, anche i Comuni di Gorle, Orio al Serio, Ponteranica, Sorisole e Torre Boldone), in particolare sull’offerta di edilizia residenziale pubblica e relativi contributi e con misure di mantenimento dell’alloggio per le categorie più fragili.

La domanda

L’analisi compiuta all’interno del Piano triennale dei Servizi Abitativi Pubblici e Sociali 2023-2025 stima che sul territorio dell’Ambito di Bergamo vi siano circa 1.000-1.500 nuclei familiari che esprimono una domanda di abitazione in locazione a costi calmierati.

Escludendo la domanda in grado di sostenere autonomamente l’offerta del mercato, si possono individuare 3 macrocategorie di domanda che si caratterizzano per diverse condizioni socio-economiche e per diverso orientamento all’offerta abitativa:

1. la così detta “Zona grigia” delle politiche abitative identifica quella vasta fascia di popolazione che si trova in un limbo economico: persone che hanno un reddito troppo alto per accedere alle case popolari (Servizio abitativo pubblico) ma troppo basso per sostenere i prezzi del libero mercato, sia per l’affitto che per l’acquisto. Si osserva che la “zona grigia” è in costante espansione: se fino a 15-20 anni fa riguardava solo le fasce più fragili dei lavoratori, oggi lambisce ampi settori del ceto medio urbano. Da un punto di vista urbanistico, si osserva come questa fascia di popolazione venga tendenzialmente infatti espulsa dai centri urbani, orientandosi verso le periferie o l’hinterland (gentrificazione).
   Si tratta di un forte mix da un punto di vista sociale che condivide la stessa vulnerabilità economico-abitativa:
   • ISEE fra gli 14.000 € e i 25.000 €;
   • lavoratori “poveri” (Working Poor): persone con un impiego stabile ma con salari che non sono cresciuti al passo con l’inflazione e il boom degli affitti;
   • giovani coppie e single: precari o con contratti a termine, non hanno garanzie sufficienti per un mutuo ma non hanno punteggi abbastanza alti per le graduatorie pubbliche;
   • famiglie monoreddito o monoparentali: nuclei che, a causa di una separazione o della perdita di un lavoro, vedono il proprio potere d’acquisto crollare improvvisamente;
   • studenti fuori sede, spesso costretti a soluzioni abitative precarie o sovraffollate;
   • anziani con pensioni minime che pur avendo una casa di proprietà, non riescono a sostenerne le spese di manutenzione o le utenze, o che vivono in affitto con redditi fissi erosi dal caro vita.
2.  si rivolge ai Servizi abitativi pubblici quella fascia di popolazione che si trova in difficoltà economica o sostenibilità. Nel caso di patrimonio pubblico infatti, l’alloggio è a “canone sociale”, ovvero proporzionato alla condizione economica-patrimoniale. In questo caso il mix sociale è più contenuto con alcune caratteristiche comuni:
   • reddito estremamente basso o nullo (ISEE spesso pari a 0 € e sotto i 3.000 € per i cosiddetti “indigenti” fino agli 8.000 €);
   • stranieri residenti discriminati su mercato della locazione: famiglie spesso monoreddito, in corso di ricongiungimento, singoli (o in coabitazione);
   • famiglie e persone in condizione di emergenza abitativa, nella fase di rilascio dell’abitazione;
   • fragilità diversificate, spesso seguiti dai Servizi sociali: disabilità, disagio psichico, anziani semi autosufficienti, uscita da percorsi terapeutici/riabilitativi/comunitari, donne vittime di violenza, senza fissa dimora in situazioni di grave marginalità;
3. la fascia di marginalità, seppure residuale, di chi resta fuori dal mercato abitativo è composta da persone con bisogni sociali importanti, in povertà estrema o emarginazione cronica, senza fissa dimora e senza reti amicali-familiari, con fragilità di vario titolo nella residenza (permessi scaduti, irreperibilità, ecc.). Si tratta di persone che, una volta ottenuta una casa, faticano a mantenerla senza un supporto sociale-educativo costante.

L’offerta

L’offerta abitativa del Comune di Bergamo vive il paradosso tipico delle città attrattive per un mercato privato molto dinamico e costoso che spinge sempre più persone verso il settore pubblico o verso le periferie e l’hinterland.

Bergamo si trova, insieme a Monza, in cima alla classifica dei capoluoghi di provincia più attrattivi per il mercato immobiliare: a dirlo è il “Market appeal index” (fonte Immobiliare.it insights) che fornisce l’appetibilità del settore immobiliare delle principali città lombarde attraverso un punteggio da 1 a 100 considerando i volumi di offerta, le ricerche e i contatti ricevuti per gli annunci. Il punteggio ottenuto da Bergamo è 93,3, secondo solo a Monza (96,3).

Questo risultato, notevole per quel che riguarda l’incremento del valore degli immobili dei cittadini bergamaschi, comporta però anche il rischio dell’esclusione dal mercato della casa per soggetti in condizioni di fragilità economica o alla ricerca di una stabilità lavorativa, come giovani, studenti, giovani coppie e famiglie, spesso mono-genitoriali.

L’azione del Comune, in sinergia con l’Ambito, enti, istituzioni e vari portatori di interesse del territorio, si sviluppa anche sulla valorizzazione dell’affitto a canone concordato e della residenza sociale.

A Bergamo, sono circa 5.600 i contratti a canone concordato e la residenza sociale consiste in circa 450 unità in tutto l’Ambito (di cui circa 400 nel solo Comune di Bergamo).
Il Comune di Bergamo, attraverso la collaborazione di Fondazione Casa Amica, offre in uno stabile in via Lenzi 9 alloggi a canone moderato (contratto 4+4 anni) e 9 alloggi a locazione temporanea, posti letto o camere offerti a studenti o lavoratori fuori sede con contratti brevi. In via Fantoni sono offerti, 11 alloggi e un open space a canone concordato.

L’offerta abitativa pubblica fra 2025 e 2026

Il patrimonio di Servizi Abitativi Pubblici sul territorio di Ambito è costituito da circa 4.300 unità, di cui circa il 73% di proprietà di ALER, mentre meno del 23% sono di proprietà del Comune di Bergamo e la restante quota è distribuita sugli altri cinque Comuni; più del 95% del patrimonio SAP si colloca sul territorio comunale di Bergamo.

Continua la collaborazione con la società MM S.p.A. che gestisce in stretta sinergia con i vari Servizi del Comune le questioni amministrative e tecniche relative al SAP e si conferma l’impegno diretto del Comune di Bergamo per garantire l’accessibilità alla casa. Il Comune di Bergamo è proprietario di 986 alloggi, di cui 972 destinati ai Servizi Abitativi Pubblici (SAP) e 14 ai Servizi Abitativi Sociali (SAS).

Nel 2025 sono stati pubblicati due avvisi per un totale di 35 alloggi. Il primo avviso 1/2025 con 20 alloggi pronti all’assegnazione con 532 domande.
Dopo una prima e positiva sperimentazione nel 2024 di offerta di servizi abitativi pubblici nello Stato di fatto, il Comune di Bergamo nel 2025 ha dedicato un avviso a questo nuovo strumento, che si rivolge alla domanda di SAP ma con una capacità di risparmio e spesa maggiore degli indigenti, andando così ad allargare l’offerta abitativa e a ridurre il numero di sfittanza per carenze manutentive. Con il secondo avviso 2/2025, il Comune ha offerto 15 alloggi nello stato di fatto, raccogliendo 254 domande.
L’avviso 2026 è stato aperto il 2 marzo e il Comune di Bergamo ha inserito 20 alloggi pronti.

Nel 2025, il Comune ha erogato il Contributo regionale di solidarietà in favore di 282 nuclei pari a 155.957,14 € di cui 115.692,25 euro risorse regionali come da DGR 4635 del 01/07/2025 e 51.414,51 euro di risorse Comunali.

L’offerta potenziale

Esiste però un potenziale ancora più ampio, che richiede una collaborazione tra pubblico e privato. Nell’analisi propedeutica al nuovo PGT del Comune di Bergamo è stato stimato che il patrimonio utilizzato sia costituito da un totale di 9.700 alloggi,. Più precisamente, si tratta di un patrimonio immobiliare composto da unità di diverso tipo:

• utilizzate (in modo crescente) per “occupazioni” non formalizzate e non registrate (studenti universitari fuorisede, soluzioni ricettive informali…);
• non utilizzabili per vetustà o necessità di interventi di manutenzione non affrontabili dai proprietari, quindi considerabili “patrimonio dismesso”;
• nella fisiologica fase di attesa prima di essere locati, per interventi di ristrutturazione in corso, per i tempi di maturazione delle decisioni dei proprietari, perché in attesa di destinazioni che ancora non si sono concretizzate (uscita del figlio da casa, ad esempio);
• specialmente nei casi in cui la proprietà è una persona giuridica, si verificano casi di patrimonio soggetto ad aspettative di remunerazione ritenute non compatibili con le condizioni di mercato e quindi si può considerare una quota di patrimonio inerziale, intenzionalmente non utilizzato.

Le strategie

Per affrontare queste sfide, il Comune di Bergamo percorre una strategia che si sviluppa su più azioni espresse tramite le Linee programmatiche 2024-2029:

• Istituzione dell’Osservatorio Permanente sulle condizioni dell’Abitare e degli Affitti brevi
• Istituzione del Fondo per l’abitare, con particolare attenzione ai giovani
• Promozione con i proprietari per la realizzazione di nuove residenze in housing sociale
• Rafforzamento dei patti territoriali che favoriscono sottoscrizione contratti a canone calmierato
• Valorizzazione dell’esperienza di portierato sociale e implementazione di servizi territoriali integrati per l’attivazione sociale e il potenziamento di azioni di accompagnamento e mediazione all’abitare di persone in condizioni di vulnerabilità
• Potenziamento dei Servizi abitativi Transitori
• Collaborazione con realtà di housing sociale
• Sviluppo di modelli innovativi per il contrasto alla grave marginalità sociale come Housing first
• Programmazione di interventi di manutenzione straordinaria, ristrutturazione, riqualificazione di alloggi pubblici, interventi di recupero di alloggi sfitti di proprietà, anche in collaborazione con Aler, e abbattimento delle barriere architettoniche

Sono già state messe in campo diverse azioni a sostegno delle politiche abitative del Comune e dell’Ambito di Bergamo:

• con Delibera di Consiglio Comunale n. 34 del 23/06/2025 è stato istituito l’Osservatorio permanente sulle condizioni dell’abitare e degli affitti brevi. Obiettivo è contribuire a definire le politiche abitative dell’Amministrazione Comunale in modo più efficace, partecipato e sostenibile, promuovendo altresì iniziative per il concorso del Comune al miglioramento della condizione abitativa. La prima seduta si è svolta nel corso del 2025. La seconda è prevista per il 20 marzo 2026, ed avrà ad oggetto l’Housing sociale.
• il potenziamento dell’agenzia Abito Bergamo (https://abitobergamo.it/) , l’Agenzia per la Casa del Comune di Bergamo, grazie al rinnovo dell’affidamento della gestione alla Fondazione Casa Amica fino al 2030 e allo stanziamento di quasi 600.000 € per il periodo 2026-2030. L’agenzia nasce per favorire l’incontro tra domanda e offerta di abitazioni in locazione a canone calmierato, offrendo supporto a proprietari e inquilini nella stipula dei contratti e nell’accesso alle misure pubbliche per l’abitare. Il servizio promuove il canone concordato, facilita l’immissione sul mercato di alloggi sfitti e sostiene le persone in difficoltà abitativa, contribuendo a rispondere alla crescente domanda di alloggi a prezzi sostenibili.
• nel corso del 2025 è stata realizzata la misura strutturale “Fondo abitare under 35”, finalizzata a sostenere l’autonomia abitativa dei giovani nuclei familiari, anche unipersonali, attraverso l’incentivazione per tre anni di contratti di locazione a canone concordato nel Comune di Bergamo con importi compresi tra 150€ e 200€ al mese destinati a beneficiari di età inferiore ai 35 anni con un’attività lavorativa regolare. La misura ha raccolto forte interesse da parte dei giovani con 213 domande di cui accolte 40 perché con contratti sottoscritti.

La misura è stata riproposta nel nuovo bando pubblicato il 03/03/2026, con alcune novità, anche per l’anno 2026.

• In data 27/02/2026 è stato pubblicato un nuovo bando per il Sostegno al mantenimento dell’alloggio in locazione: contributi per nuclei over 65 e under 36. La misura è destinata a: nuclei familiari il cui reddito provenga esclusivamente da pensione (persone over 65 anni); nuclei familiari il cui reddito provenga esclusivamente da giovani lavoratori fino a 36 anni non compiuti (nati dal 1°gennaio 1990 in poi). Le misure sono destinate a nuclei familiari in locazione sul libero mercato (compreso il canone concordato) o in alloggi in godimento o in alloggi definiti Servizi Abitativi Sociali ai sensi della L.R. 16/2016, art. 1 c. 6. Sono esclusi i contratti di Servizi Abitativi Pubblici (SAP), i Servizi Abitativi Transitori (SAT) e i contratti di locazione “con acquisto a riscatto”. I destinatari possono essere identificati anche tra i cittadini che in passato hanno ricevuto specifici contributi sulla base delle misure attivate con le risorse degli anni precedenti.
• Nel corso del 2025 è stato avviato il progetto “Vivere SAP”, finanziato con fondi FSE+ e della durata di due anni, finalizzato a supportare gli inquilini SAP del Comune di Bergamo nei percorsi di inserimento abitativo, portierato di comunità, sperimentazioni di partecipazione e a garantire un contributo economico per il sostegno delle spese energetiche nelle stagioni termiche relative alle annualità 2024/2025.
• è stato attivato un tavolo periodico di confronto tra il Comune, le organizzazioni sindacali e gli stakeholder sul tema degli accordi territoriali e della gestione del canone concordato.