Da oltre 30 anni il territorio di Bergamo si distingue per la riflessione sulla questione abitativa, intrecciando strettamente l’ambito sociale a quello urbanistico. Nell’ultimo decennio a Bergamo sono state realizzate e avviate numerose iniziative, sia a regia pubblica, sia di natura privata, che hanno messo al centro il tema dell’abitare, per sostenere le famiglie in situazioni di fragilità e per avviare verso l’autonomia i giovani e le giovani coppie. L’azione del Comune di Bergamo si muove in sinergia a quella dell’Ambito di Bergamo (che comprende, oltre a Bergamo, anche i Comuni di Gorle, Orio al Serio, Ponteranica, Sorisole e Torre Boldone), e fa leva in particolare sull’offerta di edilizia residenziale pubblica e sul rafforzamento del canone concordato.

La domanda

L’analisi compiuta all’interno del nuovo Piano triennale dei Servizi Abitativi Pubblici e Sociali 2023-2025 stima che sul territorio dell’Ambito di Bergamo vi siano circa 1.000-1.500 nuclei familiari che esprimono una domanda di abitazione in locazione a costi calmierati. Le domande di natura abitativa che ricorrono con più frequenza negli accessi ai Servizi Sociali indicano alcune fasce di popolazione più esposte:

• Famiglie con fragilità economica: monoreddito (numerose), a basso reddito (< 12.000 euro ISEE Erp), con reddito discontinuo, con reddito di cittadinanza, indigenti (< 3.000 euro ISEE)
• Stranieri discriminati su mercato della locazione: famiglie spesso monoreddito, in corso di ricongiungimento, singoli (o in coabitazione)
• Under 35: giovani coppie e famiglie di nuova formazione studenti e young professionals
• Famiglie e persone in condizione di emergenza abitativa, nella fase di rilascio dell’abitazione
• Fragilità diversificate: disabilità, disagio psichico, anziani semiautosufficienti, uscita da percorsi terapeutici/riabilitativi/comunitari, donne vittime di violenza, senza fissa dimora in situazioni di grave marginalità

L’offerta

Il patrimonio di Servizi Abitativi Pubblici sul territorio di Ambito è costituito da circa 4.300 unità, di cui circa il 73% di proprietà di ALER, mentre meno del 23% sono di proprietà del Comune di Bergamo e la restante quota è distribuita sugli altri cinque Comuni; più del 95% del patrimonio SAP si colloca sul territorio comunale di Bergamo.

L’offerta potenziale

Per affrontare il tema abitativo è però necessario allargare lo sguardo oltre il mero perimetro degli alloggi pubblici. L’azione del Comune, in sinergia con l’Ambito, si sviluppa anche sulla valorizzazione dell’affitto a canone concordato e della residenza sociale. L’offerta complessiva di residenza sociale di consiste in circa 450 unità in tutto l’Ambito (di cui circa 400 nel solo Comune di Bergmao), di cui 300 sono locate a canone moderato e rientrano a pieno titolo nei Servizi Abitativi Sociali.

Esiste però un potenziale ancora più ampio, che richiede una collaborazione tra pubblico e privato. Nell’analisi propedeutica al nuovo PGT del Comune di Bergamo è stato stimato che il patrimonio utilizzato sia costituito da un totale di 9.700 alloggi, che sale a 12.500 unità considerando l’intero Ambito. Più precisamente, si tratta di un patrimonio immobiliare composto da unità di diverso tipo:

• utilizzate (in modo crescente) per “occupazioni” non formalizzate e non registrate (studenti universitari fuorisede, soluzioni ricettive informali…);
• non utilizzabili per vetustà o necessità di interventi di manutenzione non affrontabili dai proprietari, quindi considerabili “patrimonio dismesso”;
• nella fisiologica fase di attesa prima di essere locati, per interventi di ristrutturazione in corso, per i tempi di maturazione delle decisioni dei proprietari, perché in attesa di destinazioni che ancora non si sono concretizzate (uscita del figlio da casa, ad esempio);
• specialmente nei casi in cui la proprietà è una persona giuridica, si verificano casi di patrimonio soggetto ad aspettative di remunerazione ritenute non compatibili con le condizioni di mercato e quindi si può considerare una quota di patrimonio inerziale, intenzionalmente non utilizzato.

Le strategie

Per affrontare queste sfide, il Comune di Bergamo – all’interno del Piano triennale dell’Ambito di Bergamo – percorre una strategia che si sviluppa su più azioni.

1. Un Tavolo intersettoriale permanente per le politiche di Ambito
Si tratta della costituzione di un Tavolo intersettoriale permanente per le politiche di Ambito, momento di confronto in cui definire le traiettorie di lavoro, da attuare in percorsi specifici, anche individuando meccanismi integrati di gestione.
Dal punto di vista operativo, è possibile estendere il Tavolo tecnico intersettoriale del Comune di Bergamo ai Comuni dell’Ambito. Dal punto di vista strategico, è necessario formalizzare e sostanziare quanto sperimentato con il percorso di redazione del Piano Triennale in un momento intercomunale di definizione delle traiettorie tecniche da inaugurare e di loro validazione.

2. Estendere e potenziare l’Agenzia per la Casa
L’Agenzia per la Casa Abito Bergamo è stata costituita nell’ottobre 2007 e attivata a partire dal 1° gennaio 2008 dal Comune di Bergamo e, recentemente, ha esteso il proprio campo di lavoro anche all’Ambito.
L’Agenzia è l’esito di un percorso di co-progettazione tra Fondazione Casa Amica e Comune di Bergamo e nasce con la finalità condivisa di sostenere e rendere maggiormente organica e strutturale l’offerta di abitazioni in affitto a canoni calmierati sul territorio comunale. In questo contesto, i Comuni hanno convenuto che l’Agenzia per la Casa Abito Bergamo abbia le caratteristiche per svolgere questa funzione di supporto tecnico: si è quindi ritenuto di indicare tra le strategie il suo potenziamento e la sua estensione a scala di Ambito. L’oggetto di lavoro dell’Agenzia sarà sviluppare gli “strumenti non vincolanti” di cui i Comuni dell’Ambito possono dotarsi per promuovere nuove politiche per l’abitare sociale sui propri territori.
Questo lavoro prevede in particolare quattro linee d’intervento: rimettere in disponibilità nuovo patrimonio SAP; rimettere in disponibilità nuovo patrimonio privato; realizzare nuova residenza sociale; sviluppare una strategia di Ambito per l’emergenza abitativa.

I Servizi Abitativi Pubblici: le azioni del Comune tra 2019 e 2024

In questo quadro, è centrale l’impegno diretto del Comune di Bergamo per garantire l’accessibilità alla casa. Il Comune di Bergamo è proprietario di 986 alloggi, di cui 972 destinati ai Servizi Abitativi Pubblici (SAP) e 14 ai Servizi Abitativi Sociali (SAS), a cui si aggiunge uno stabile in via Lenzi, composto da 9 alloggi offerti a canone moderato (contratto 4+4 anni) e 9 alloggi a locazione temporanea, posti letto o camere offerti a studenti o lavoratori fuori sede con contratti brevi.
Tra il 2019 e il 2024 sono stati pubblicati cinque avvisi per assegnare nuovi Servizi Abitativi Pubblici: il quinto avviso è in corso di pubblicazione, mentre nei primi quattro avvisi sono stati messi a bando 98 alloggi, per un totale di 130 assegnazioni (a fronte di un totale di 2.015 domande).
Sempre nel quinquennio 2019-2024, il Comune ha erogato 621.092,22 euro in favore di 1.211 nuclei attraverso il Contributo regionale di solidarietà, il cosiddetto Contributo “Over 70” e il Fondo Covid per la locazione temporanea. Nel corso del 2024 verranno riconosciuti altri 148.876,39 euro del Contributo regionale 2023 e 40.000 euro della misura sperimentale con Banco dell’energia e ACLI.
Dal 1° gennaio 2023 è la società MM S.p.A. a gestire in stretta sinergia con i vari Servizi del Comune le questioni amministrative e tecniche relative al SAP.

Uno sguardo complessivo al mercato immobiliare della Città

Le politiche attuate da Palazzo Frizzoni negli ultimi anni e la vivacità dei vari corpi della città hanno consentito di incrementare l’attrattività di Bergamo sul mercato immobiliare, generando benefici e ricchezza ai proprietari degli immobili della città.

Bergamo si trova, insieme a Milano, in cima alla classifica delle città più attrattive per il mercato immobiliare: a dirlo è il “Market appeal index” (fonte Immobiliare.it insights) che fornisce l’appetibilità del settore immobiliare delle principali città lombarde attraverso un punteggio da 1 a 100 considerando i volumi di offerta, le ricerche e i contatti ricevuti per gli annunci. Il punteggio ottenuto da Bergamo è 97, secondo solo a Milano (100).

Questo risultato, notevole per quel che riguarda l’incremento del valore degli immobili dei cittadini bergamaschi, comporta però anche il rischio dell’esclusione dal mercato della casa per soggetti in condizioni di fragilità economica o alla ricerca di una stabilità lavorativa, come giovani, studenti, giovani coppie e famiglie, spesso mono-genitoriali.
L’incremento dei flussi turistici, poi, concorre a questo rischio vista la crescita di case per le vacanze o disponibili per affitti brevi nelle aree di maggior pregio storico della città. Questo genera effetti potenzialmente significativi sui tessuti sociali del centri storici e dei quartieri.

Per costruire condizioni favorevoli a una città accogliente verso il ceto medio e i giovani, favorendo non solo un mix del tessuto sociale, ma anche puntando a svecchiare la popolazione cittadina, sono indispensabili soluzioni innovative che il nuovo Piano di Governo del Territorio ha individuato.

Un provvedimento quanto mai necessario per far fronte agli scenari demografici che investiranno la città nei prossimi anni e che vedono già oggi una popolazione sempre più anziana (quasi il 30% della città è composto da over 65), e per rendere la città stessa veramente attrattiva anche per fasce sociali – la cosiddetta fascia grigia, quella che oggi non può accedere alla residenza sociale pubblica, ma ha difficoltà a sostenere i costi sul libero mercato – che guardano comunque con interesse a Bergamo e alle sue molteplici opportunità, ancor più dopo gli importanti investimenti oggi in corso sulla mobilità e l’accessibilità pubblica (Rete ferroviaria, TEB2, BRT).

La risposta è l’istituzione di un nuovo Fondo dell’Abitare, rivolto ai giovani e alle giovani coppie – ovvero composte da uno o più under 35 – attraverso cui sostenere la sottoscrizione di contratti di locazione tra proprietari e inquilini a canone calmierato. Il Fondo verrà finanziato sia attraverso quote direttamente impegnate nel bilancio comunale sia attraverso risorse provenienti dalle trasformazioni urbanistiche delle principali aree cittadine.

Nel secondo caso gli operatori privati che promuoveranno interventi urbanistici di aree rilevanti della città (Ambiti di Trasformazione e aree ad Elevato Grado di Trasformabilità) dovranno obbligatoriamente destinare il 20% delle funzioni residenziali riconosciute all’housing sociale. Di questo 20%, l’8% dovrà essere realizzato e messo in vendita a prezzi convenzionati con l’Amministrazione. Il restante 12% potrà essere realizzato e messo in affitto o, in alternativa, monetizzato al Comune che lo destinerà obbligatoriamente a finanziare il Fondo dell’Abitare.

Sono anche in fase di realizzazione nuovi appartamenti per giovani coppie e studenti all’interno dell’ex Carcere di Sant’Agata e nell’edificio dell’ex Asilo Principe di Napoli. Entrambi gli investimenti saranno pronti entro il 2026.